다주택자라면 이 날짜, 꼭 기억해두세요

"양도세 중과 유예"라는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 2022년부터 다주택자의 양도소득세 중과가 한시적으로 유예되어 왔는데요. 그 유예 기간이 2026년 5월 9일에 종료됩니다. 2주택 이상을 보유하고 계신 분이라면, 이 날짜가 세금 계산에 큰 차이를 만들 수 있습니다.

핵심 요약

전/후 비교 — 세율이 이렇게 달라집니다

구분 유예 기간 (5월 9일 이전) 종료 후 (5월 9일 이후)
기본세율 6~45% (일반 누진세율) 6~45% (동일)
2주택자 기본세율 그대로 적용 기본세율 +20%p 중과
3주택 이상 기본세율 그대로 적용 기본세율 +30%p 중과
최고세율 45% 82.5% (지방세 포함 시)
장기보유특별공제 적용 가능 중과 대상은 적용 배제

쉽게 말해, 유예 기간에는 집을 몇 채 갖고 있든 일반 세율로 양도세를 냈습니다. 하지만 5월 9일 이후에는 주택 수에 따라 세율이 크게 올라가고, 장기보유특별공제까지 받을 수 없게 됩니다. 같은 집을 팔더라도 시점에 따라 세금이 수천만 원에서 억 단위로 차이가 날 수 있다는 이야기입니다.

누가 영향을 받나

1주택자

기본적으로 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역은 2년 거주 포함)을 충족하면 양도세 중과와 무관합니다. 다만 일시적 2주택 상태(이사 등으로 잠시 2채가 된 경우)라면 처분 기한을 확인해두는 것이 좋습니다.

2주택자

가장 직접적으로 영향을 받는 구간입니다. 유예 기간에는 기본세율(6~45%)만 적용되지만, 종료 후에는 +20%p가 추가됩니다. 예를 들어 양도차익이 5억 원인 경우, 기본세율 구간 40%에 중과 20%p가 더해져 60%의 세율이 적용됩니다. 여기에 지방소득세 10%까지 더하면 실효세율은 66%에 달하게 됩니다.

3주택 이상

중과 폭이 +30%p로 더 큽니다. 최고 구간 45%에 30%p가 더해지면 75%, 지방소득세 포함 시 82.5%까지 올라갑니다. 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 상황이 될 수 있습니다.

놓치기 쉬운 포인트

1. 기준은 '매매계약일'이 아니라 '등기 접수일'입니다

많은 분이 "5월 9일 전에 계약하면 되는 거 아닌가요?"라고 생각하시는데, 실제로는 그렇지 않습니다. 양도 시기의 기준은 잔금 청산일 또는 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 즉, 계약서에 도장을 찍은 날이 아니라 잔금을 치르고 등기가 넘어간 날이 기준이 됩니다.

부동산 거래는 계약부터 등기까지 통상 1~2개월이 걸립니다. 매수자의 대출 심사, 등기 서류 준비 등을 고려하면 실질적인 마감은 3월~4월 초라고 보는 것이 현실적입니다.

2. 장기보유특별공제 — 중과되면 날아갑니다

유예 기간에는 다주택자도 장기보유특별공제(보유 기간에 따라 최대 30% 공제)를 받을 수 있었습니다. 하지만 중과 대상이 되면 이 공제가 전면 배제됩니다. 세율이 올라가는 것에 더해 공제 혜택까지 사라지니, 실질 세 부담은 이중으로 커지는 셈입니다.

3. 부부 공동명의 — 절세 수단이 될 수 있습니다

부부 공동명의로 보유한 주택은 양도차익이 지분별로 나뉘어 각자의 세율 구간이 낮아지는 효과가 있습니다. 또한 1세대 1주택자의 경우 공동명의 특례를 통해 기본공제 12억 원을 적용받을 수 있습니다. 다만 이미 보유 중인 주택의 명의를 변경하는 것은 증여세 이슈가 있으니, 반드시 세무 전문가와 상담 후 판단하시기 바랍니다.

체크리스트 — 지금 확인할 것 4가지

출처

이 글은 2026년 3월 기준 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 세법은 수시로 개정될 수 있으므로, 구체적인 의사결정 전에는 반드시 최신 법령과 전문가 의견을 확인하시기 바랍니다.