안녕하세요, 이루담입니다.

이번 주 서울 아파트 시장에서 흥미로운 숫자가 나왔습니다. 매매 매물은 역대급으로 쌓이는데, 전세 매물은 반대로 줄어들고 있습니다. 두 지표가 같은 방향으로 움직이지 않는 시장, 데이터와 함께 정리해봤습니다.

이번 주 핵심 숫자

구분 수치 전주 대비
서울 아파트 매매가격지수 +0.06% 8주 만에 상승폭 확대
서울 전세가격지수 +0.10% 지속 상승
서울 아파트 전세 매물 1.68만건 연초 대비 -27.1%
서울 아파트 매매 매물 7.8만건 전월 대비 +40%
강남3구·용산구 -0.17% 5주 연속 하락

(출처: 한국부동산원 3월 4주 주간 동향, 시사저널e)

매매 지수는 8주 만에 상승폭이 확대됐지만, 내용을 보면 단순하지 않습니다. 강남권은 계속 내리고 있고, 외곽이 지수를 끌어올리는 구조입니다.

지역별 동향: 강남은 조정, 외곽은 신고가

강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 5주 연속 하락세를 이어갔습니다. 지난해 급등했던 단지들을 중심으로 매물이 증가하면서 호가가 조금씩 내려오고 있는 모습입니다.

반면 노원·도봉·강북 등 서울 외곽 중저가 단지에서는 신고가 거래가 잇따르고 있습니다. "강남은 너무 올랐다"는 판단과 "그래도 서울은 사야 한다"는 심리가 중저가 지역으로 수요를 밀어넣고 있는 것으로 보입니다.

수도권도 비슷합니다. 경기 지역은 주간 0.10% 상승으로 서울을 앞질렀습니다. 교통 개선이 예정된 지역이나 3기신도시 인근에서 움직임이 나타나고 있습니다.

전세 시장: '2만건 붕괴' 가 무슨 의미인가

더 눈여겨볼 건 전세 쪽입니다.

서울 아파트 전세 매물이 연초 2.3만건에서 1.68만건으로 줄었습니다. 27.1% 감소입니다. 지금 추세라면 조만간 2만건을 완전히 밑도는 상황이 올 수도 있습니다.

전세 매물 감소는 공급 쪽 문제입니다. 올해 서울 입주 물량이 전년 대비 42.5% 수준에 그치고 있습니다(약 1만6,575가구). 새로 공급되는 전세 매물 자체가 줄어드니 기존 매물도 갱신으로 흡수되고 있습니다.

3월 전세 갱신계약 비율이 51.8%로 처음으로 신규 계약을 추월했습니다(출처: 시사저널e). 세입자들이 이사를 못 하고 있다는 뜻이기도 하고, 전세 매물이 새로 나오지 않는다는 뜻이기도 합니다.

전세가율은 중랑구 70.5%, 강남구 55.8%를 기록했습니다. 전반적으로 오르는 추세입니다.

이 흐름이 의미하는 것

매매와 전세가 반대 방향으로 움직이는 시장은 드뭅니다.

보통은 매매가 오르면 전세가도 따라 오르거나, 반대로 매매 조정 시 전세가 안정되는 패턴이 많습니다. 지금은 매매 매물은 쌓이는데 전세 매물은 줄어드는 비대칭 구조입니다.

실무 관점에서 보면 이런 상황에서 전세 수요자는 선택지가 줄어들고, 가격 협상력도 약해집니다. 특히 하반기에 집중될 것으로 예상되는 입주 물량이 지연될 경우, 전세 매물 부족이 더 심해질 가능성이 있습니다.

반면 매매 시장에서는 강남권 급등 단지의 조정이 당분간 이어질 수 있습니다. 매물이 쌓이고 있는 만큼, 원하는 물건을 기다릴 여유가 생기는 지역도 있습니다.

정리

어려운 시장이지만, 제대로 된 흐름을 파악하면 판단은 달라집니다. 이루담이 도움이 됐으면 좋겠습니다.

출처: 한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026-03-26), 시사저널e, Korea Biz Review, JJ매거진