매물은 40% 늘고 전세는 급감 — 3월 4주 서울 부동산 시황

안녕하세요, 이루담입니다.

이번 주 서울 부동산 시장에서 두 가지 흐름이 동시에 나타났습니다. 매매 매물은 40% 가까이 쏟아지는데, 전세 매물은 오히려 줄어들고 있습니다. 매매와 전세가 정반대로 움직이는 이 구조, 데이터와 함께 정리해봤습니다.

이번 주 핵심 숫자

매매 시장: 매물 폭증의 배경

서울 아파트 매물이 7만 8,077건까지 늘었습니다. 6개월래 최대 수준이고, 올해 1월(5만 6,107건)과 비교하면 약 40% 증가한 수치입니다.

매물이 이렇게 빠르게 늘어난 데는 두 가지 요인이 겹쳤습니다.

첫째, 보유세 부담 확대입니다. 3월 17일 발표된 공동주택 공시가격에서 서울은 18.67% 상승했습니다. 전국에서 유일한 두 자릿수 상승률입니다. 특히 15억~30억 원 구간은 26%대 상승률을 기록해, 고가 아파트 보유자의 세금 부담이 크게 늘어난 상황입니다.

둘째, 양도세 중과 유예 종료가 다가오고 있습니다. 5월 데드라인을 앞두고 다주택자들의 절세 매물이 시장에 쏟아지고 있습니다. "최고 82.5% 세금 폭탄 전에 정리하자"는 심리가 매물 증가를 가속화하는 모습입니다.

한편, 매매가격 상승폭은 둔화 추세입니다. 3월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 올라, 직전 주(0.08%)보다 상승폭이 줄었습니다. 강남은 이미 1년 11개월 만에 처음으로 하락(-0.05%)으로 돌아섰고, 한강벨트를 따라 성동·동작 등 7개 구로 하락세가 확산되고 있습니다.

주택가격전망 소비자심리지수(CSI)도 108로 한 달 만에 16포인트 급락하며 3년 7개월 만에 최대 낙폭을 기록했습니다. 시장 심리가 빠르게 냉각되고 있다는 신호입니다.

전세 시장: 공급 급감의 구조

매매 시장과 정반대 흐름입니다.

서울 전세 매물은 1만 8,605건으로, 전년 동기(2만 1,807건) 대비 14.7% 줄었습니다. 전월세 매물 전체로 보면 4만 2,438건에서 3만 5,676건으로 16% 감소한 상태입니다.

전세 매물이 줄어드는 구조적 원인은 입주물량 급감에 있습니다. 올해 서울 입주물량은 2만 7,100가구로, 지난해(4만 6,700가구)의 58% 수준입니다. 일부 추산에 따르면 실제 입주는 7,000가구 수준까지 떨어질 수 있다는 전망도 있습니다. 최근 수년간 착공 실적이 급감한 영향이 지금 나타나고 있는 것이죠.

새 아파트 입주가 줄면 전세 매물도 함께 줄고, 전세 매물이 줄면 전셋값은 오릅니다. 실제로 전셋값 상승률이 매매 상승률을 추월하는 현상이 나타나고 있습니다. 노원구, 성동구, 서초구 등 정주 여건이 양호한 지역을 중심으로 임차 수요가 집중되는 모습입니다.

정리하면, 공급 파이프라인을 보면 이 흐름은 단기에 해소되기 어렵습니다. 착공에서 입주까지 통상 3년이 걸리는데, 2022~2023년 착공 물량이 크게 줄었기 때문에 2029년까지는 공급 부족이 지속될 가능성이 있습니다.

경매 시장: 낙찰률 반등

경매 시장에서는 의미 있는 반등이 나왔습니다.

3월 셋째 주 서울 아파트 경매 낙찰률은 52.9%로, 전주(41.3%) 대비 11.6%포인트 급등하며 8주 만에 최고치를 기록했습니다. 3월 첫째 주 32.0%로 올해 최저를 찍었던 것과 비교하면 뚜렷한 반등입니다.

다만 낙찰가율은 99.7%로 전주(102.6%)보다 하락했습니다. 이번 반등은 1~2회 유찰돼 가격이 낮아진 매물들이 소화된 영향이 큽니다. 감정가 이상으로 경쟁하기보다는, 할인된 물건 위주로 선별적 매수가 이뤄지고 있다는 의미입니다.

이 흐름이 의미하는 것

지금 서울 부동산 시장은 몇 가지 구조적 긴장이 동시에 작동하고 있습니다.

매매 쪽에서는 매물 증가 + 심리 냉각이 겹치고 있습니다. 보유세 부담과 양도세 유예 종료가 매도 압력을 키우는 한편, 매수자는 관망세로 돌아서고 있습니다. 분양전망지수도 소폭 하락하며 전반적인 관망 분위기를 반영하고 있습니다.

전세 쪽에서는 공급 부족이 심화되고 있습니다. 입주물량 급감으로 전세 매물이 줄고 전셋값은 오르는 구조입니다. 매매 시장의 조정 흐름과 달리 전세 시장은 당분간 타이트한 상황이 이어질 가능성이 높습니다.

수도권과 지방의 양극화도 더 벌어지고 있습니다. 수도권은 공급 부족과 실수요가 가격을 지지하는 반면, 비수도권은 미분양 누적과 착공 부진이 이어지며 회복이 지연되고 있습니다. 3월 비수도권 주택업경기 전망지수는 87.7로, 기준선(100)을 크게 밑돌고 있습니다.

한쪽에서는 매물이 쏟아지고, 다른 한쪽에서는 전세 매물이 사라지는 이 구조가 당분간 시장의 불확실성을 키울 수 있습니다. 매도자, 매수자, 임차인 각각의 입장에서 데이터를 꼼꼼히 확인할 필요가 있는 시점입니다.

이 흐름이 언제까지 이어질까요? 여러분 생각은 어떠신가요? 의견 남겨주시면 함께 이야기해보겠습니다.

출처: 이콘밍글(3/20), 시사저널e(3/20), 코리아비즈리뷰(3/21), 한국경제(3/20), 헤럴드경제(3/20), 한국부동산원 주간 동향, 국토교통부 공시가격(3/17), 호주부동산닷컴(3/21)