입주 물량 65% 급감 — 하반기 전세 시장, 어디로 가나

안녕하세요, 이루담입니다.

올해 들어 전세 매물이 눈에 띄게 줄고 있다는 이야기, 체감하고 계신 분들 많으실 텐데요. 그 배경에는 입주 물량의 급격한 감소가 있습니다. 오늘은 2026년 3월 입주 물량 데이터부터 전세 시장까지, 숫자로 하나씩 짚어보겠습니다.

3월 입주 물량 — 숫자부터 확인

(출처: 부동산R114, 헤럴드경제)

3월만 유독 적은 게 아닙니다. 2026년 연간 입주 예정 물량은 전국 183,124가구로, 전년 대비 22.5% 줄어요. 특히 서울은 18,475가구로 전년(32,703가구) 대비 43.5% 감소했습니다. 2013년 이후 13년 만에 가장 적은 수준이에요.

왜 이렇게 줄었나 — 착공부터 막혔다

입주 물량은 보통 2~3년 전 착공 실적이 결정합니다. 그런데 수도권 아파트 착공이 2022년 이후 4년 연속 20만 가구를 밑돌고 있어요.

(출처: 뉴시스, 국토교통부)

착공이 줄어든 배경에는 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실이 있습니다. 금융 실무 관점에서 보면, 사업성이 검증된 사업장이라도 자금 경색으로 본PF 전환이 지연되면서 착공 자체가 밀리는 경우가 많아요. 정부가 PF 관련 한시적 금융규제 완화 조치를 2026년 6월까지 연장했지만, 구조적인 착공 부진은 쉽게 풀리지 않고 있습니다.

이 착공 감소분은 2027~2028년 입주에 그대로 반영돼요. 2027년 서울 입주 예정 물량은 12,985가구로, 올해보다 더 줄어들 전망입니다. 공급 파이프라인이 이미 말라 있는 셈이에요.

전세 시장에 미치는 영향 — 매물이 사라지고 있다

입주가 줄면 전세 시장에 신규 물량이 유입되지 않습니다. 실제로 서울 아파트 전세 매물은 3년 연속 줄고 있어요.

(출처: 서울신문, 국민일보)

3년간 전세 매물이 61.5% 줄었습니다. 같은 기간 매매 매물은 오히려 26% 늘었어요. 매매는 나오는데 전세는 안 나오는 구조인 거죠.

이런 수급 불균형은 수치로도 뚜렷합니다. KB부동산 전세수급지수가 2026년 1월 163.73을 기록했는데, 2021년 9월(167.65) 이후 52개월 만에 최고치예요. 기준선 100을 크게 넘긴다는 건 전세 수요가 공급을 압도하고 있다는 의미입니다.

앞으로 어떻게 될 수 있나

부동산R114 설문조사에서 전문가의 57.75%가 2026년 상반기 전세가격 상승을 전망했습니다. 하락 전망은 9.26%에 그쳤어요. 주택산업연구원은 2026년 서울 전셋값 상승률을 4.7%로 예측했는데, 이건 매매가 상승률 전망치(4.2%)보다 높은 수준입니다.

전세가가 매매가보다 빠르게 오르면 전세가율이 높아지고, 이는 다시 매매 수요를 자극하는 구조로 이어질 수 있어요. 대출 실무에서 보면, 전세가율이 일정 수준을 넘기면 "전세로 사느니 차라리 사자"는 심리가 본격적으로 작동하는 구간이 됩니다.

다만 변수도 있습니다. DSR 규제가 강화된 상태에서 매수 전환이 쉽지 않고, 금리 방향에 따라 전세 수요 자체가 조정될 수 있어요. 한 방향으로만 가기보다는 지역과 가격대에 따라 다르게 움직일 가능성이 높습니다.

지금 확인할 것

• 본인 거주지역의 입주 예정 물량 확인 (부동산R114 입주 캘린더)
• 전세 만기가 2026년 하반기라면 갱신/이사 계획을 일찍 세우는 게 유리
• 전세가율이 높아지는 지역은 매매 전환 수요가 나올 수 있음 — 갈아타기 검토 시 자금 계획 점검
• 신축 입주 단지 주변은 일시적 전세 물량이 나올 수 있으므로 타이밍 확인

다음 글에서는 이런 공급 절벽 속에서 전세 시장에 어떻게 대응할 수 있는지, 실수요자 관점의 전략을 다뤄볼 예정입니다. 궁금한 점 있으시면 댓글로 남겨주세요.

출처: 부동산R114, 헤럴드경제, 뉴시스, 서울신문, 국민일보, KB부동산, 한국부동산원, 주택산업연구원