보유세 강화 + 거래세 완화 — 세제 리셋이 오면 뭐가 달라지나

안녕하세요, 이루담입니다.

요즘 부동산 세제 쪽에서 '리셋'이라는 단어가 자주 들립니다. 보유세는 올리고, 거래세는 낮추겠다는 건데요. 정부가 관계부처 합동 TF를 구성해 본격적인 검토에 들어간 만큼, 이 흐름이 실현되면 1주택자·다주택자·무주택자 각각에게 어떤 의미인지 정리해봤습니다.

현행 세제 구조 — 보유할 때, 거래할 때

부동산 세금은 크게 두 갈래입니다. 갖고 있을 때 내는 세금(보유세)과 사고팔 때 내는 세금(거래세)이죠.

현재 한국의 보유세 실효세율은 약 0.15%로, OECD 평균(0.33%)의 절반도 안 됩니다. 반면 거래 단계에서의 세 부담은 상대적으로 높은 편이에요. "갖고 있는 건 싸고, 사고파는 건 비싼" 구조라고 보면 됩니다.

세제 리셋이란 — 구체적으로 뭐가 바뀌나

'세제 리셋'의 핵심은 단순합니다. 보유 부담은 올리고, 거래 부담은 낮추는 것. 글로벌 스탠다드에 맞추겠다는 방향이죠.

보유세 강화 — 어떤 카드가 나올 수 있나

1. 공정시장가액비율 인상: 현재 60%(일반), 1주택자 43~45%. 이걸 80~100%까지 올리면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커집니다. 시행령만 고치면 되기 때문에 정부가 가장 쉽게 쓸 수 있는 카드입니다.
2. 종부세 세율 인상: 현행 0.5~2.7%인 세율 구간을 상향 조정하는 방안. 입법이 필요해 국회 동의가 전제됩니다.
3. 세 부담 상한 완화: 현재 전년 대비 150%(3주택 이상 300%)로 묶여 있는 상한을 풀면, 공시가격 급등 시 보유세가 바로 반영됩니다.

거래세 완화 — 무엇이 달라지나

1. 취득세 중과 완화: 다주택자 취득세(현행 8~12%)를 폐지하거나 4~6%로 인하하는 안이 검토 중입니다.
2. 양도세 기본세율 확대 적용: 다주택자 중과(기본세율 + 20~30%p)를 축소하거나 한시적으로 유예하는 방안. 현재 규제지역 다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일까지입니다.
3. 장기보유특별공제 개편: 실거주 기간에 따른 공제율을 더 세분화해, 실수요자에게 유리하게 조정할 가능성이 있습니다.

누구에게 유리하고 누구에게 불리한가

같은 정책이라도 보유 상황에 따라 체감이 완전히 다릅니다. 시나리오별로 정리했습니다.

주체별 영향 비교

1주택 실거주자

보유세가 오르긴 하지만, 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 올라도 공시가격 12억 이하 1주택이라면 종부세 대상이 아닙니다. 재산세는 소폭 늘어나지만, 연간 수십만 원 수준의 차이일 가능성이 높아요. 반면 나중에 매도할 때 양도세 부담이 줄어드니, 장기적으로는 오히려 유리해질 수 있습니다.

다주택자

가장 체감이 큰 그룹입니다. 보유세는 공정시장가액비율 인상 + 종부세 합산 과세로 확실히 올라갑니다. 다만, 거래세가 낮아지면 매도 시 세 부담이 줄어 "정리할 기회"가 열립니다. 정부 입장에서도 매물 출회를 유도하려는 의도가 있어요. 핵심은 보유 비용 증가분과 거래세 절감분의 크기 비교인데, 대부분의 경우 보유세 증가분이 더 클 것으로 예상됩니다.

무주택자

취득세 인하는 첫 집 마련의 초기 비용을 낮춰줍니다. 예를 들어 6억 원짜리 아파트의 취득세율이 현행 1%에서 인하될 경우, 수백만 원 단위의 절감이 발생할 수 있어요. 금액이 크지 않아 보일 수 있지만, 중도금·잔금 자금이 빠듯한 실수요자에겐 의미 있는 차이입니다.

과거 사례 — 비슷한 시도가 있었다

2005년 참여정부: 종부세 도입

노무현 정부는 '8·31 대책'으로 종부세를 도입하고 양도세를 동시에 강화했습니다. 보유세와 거래세를 동시에 올린 케이스였죠.

결과는 예상과 달랐습니다. 양도세 중과로 매물이 잠겼고, 거래 감소 → 공급 부족 인식 → 가격 상승이라는 악순환이 나타났습니다. 서울 강남권에서는 한 달 새 1억 원 이상 오르는 단지가 속출했어요.

2020년 문재인 정부: 종부세 대폭 강화

공정시장가액비율을 85%에서 95%까지 끌어올리고, 다주택자 종부세율을 최대 6%까지 인상했습니다. 종부세 납부 대상은 2017년 39.7만 명에서 2022년 128.3만 명으로 3배 넘게 늘었고, 세액은 1.7조에서 6.7조로 4배 증가했습니다.

하지만 집값 안정 효과는 제한적이었습니다. 한국경제학회 설문에서 경제학자의 76%가 수도권 집값 폭등의 원인을 정부 정책 실패로 봤고, 보유세 강화를 1순위 해법으로 꼽은 비율은 6%에 불과했습니다.

과거 사례에서 얻는 교훈

과거 두 번의 시도는 보유세와 거래세를 동시에 올렸기 때문에 매물이 잠기는 부작용이 컸습니다. 이번에 검토되는 방향은 거래세를 낮춰 매물 출회를 유도한다는 점에서 구조적으로 다릅니다. 다만, 과거에도 "이번엔 다르다"는 말이 나왔다는 점은 기억해둘 필요가 있습니다.

지금 해야 할 것 — 리셋 전 체크리스트

세제 개편안의 윤곽은 2026년 상반기 내에 나올 것으로 보입니다. 확정 전이라도 미리 점검해둘 것들이 있습니다.

• 내 보유 주택의 공시가격 확인: 올해 공시가격이 얼마나 올랐는지 확인하고, 공정시장가액비율이 80%로 오를 경우 보유세가 얼마나 늘어나는지 시뮬레이션해보세요 (국세청 종부세 계산기 활용)
• 다주택자라면 정리 타이밍 검토: 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일까지입니다. 거래세 완화가 확정되기 전이라도, 현재 유예 기간을 활용할지 판단이 필요합니다
• 무주택자라면 취득세 인하 시점 주시: 취득세가 인하되면 매수 시 초기 비용이 줄어듭니다. 다만 인하 시점 전에 급하게 매수할 필요는 없어요. 정책 확정 여부를 확인하는 게 먼저입니다
• 세무 전문가 상담 미리 잡기: 개편안이 나오면 상담 수요가 몰립니다. 보유 구조가 복잡한 분들은 미리 본인 상황을 정리해두는 게 좋습니다

세제 리셋이 좋다, 나쁘다로 단정하기는 어렵습니다. 보유 상황에 따라 유불리가 완전히 갈리고, 구체적인 세율과 시행 시기에 따라서도 결과가 달라지니까요. 다만 방향 자체는 꽤 뚜렷하게 잡힌 상태입니다. 여러분의 상황에서는 어떤 영향이 있을 것 같으신가요? 의견 남겨주시면 함께 이야기해보겠습니다.

출처: MBC뉴스(2026.03), KB부동산(2025.11), 머니투데이(2026.01), 한국부동산원, 국세청, 한국경제학회 개인별 세 부담은 보유 형태, 세대 구성, 감면 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 세무 전문가 상담을 권장합니다.