내 아파트 보유세, 올해 얼마나 오를까 — 공시가격 18.67% 상승 영향 정리

안녕하세요, 이루담입니다. 올해 공동주택 공시가격이 발표됐는데요, 서울은 18.67%, 전국 평균은 9.16% 상승했습니다. 공시가격이 오르면 보유세(재산세+종합부동산세)도 함께 올라가는 구조라, 걱정되시는 분들이 많을 텐데요. 내 아파트 보유세가 실제로 얼마나 달라지는지, 계산 예시와 함께 살펴보겠습니다.

올해 공시가격, 얼마나 올랐나

2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16% 상승했습니다. 다만 지역별로 보면 편차가 꽤 큰 편이에요.

특히 공시가격 12억 원을 초과하는 아파트가 48.7만 가구로, 전년 대비 53.3% 급증했습니다. 이게 의미하는 건, 종합부동산세 과세 대상이 크게 늘어난다는 거예요. 1주택자 기준 종부세 대상도 약 17만 가구 증가한 것으로 추산됩니다.

공시가격 열람 기간은 3월 18일부터 4월 6일까지이고, 국토교통부 부동산공시가격 알리미 사이트에서 확인하실 수 있습니다.

우리 아파트 보유세는 얼마나 오를까

공시가격 상승폭에 따라 보유세 변동 폭도 지역마다 크게 다른데요. 대표적인 사례를 비교해보겠습니다.

주요 아파트 보유세 변동 사례 (1주택자 기준)

같은 서울이라도, 강남권 고가 아파트는 보유세가 1,000만 원 이상 뛸 수 있는 반면, 강북권 중저가 아파트는 4만 원 수준에 그치는 구간도 있어요.

이런 차이가 나는 이유는 보유세 구조 때문입니다. 재산세는 누진세율이 적용되고, 종합부동산세는 공시가격 12억 원(1주택자 기준)을 초과하는 부분에만 부과돼요. 쉽게 말해, 공시가격이 12억 원 근처이거나 이미 크게 초과한 아파트일수록 세 부담 증가폭이 클 수밖에 없는 구조입니다.

부동산 시장 관점에서 한 가지 더 짚어보면, 공시가격 상승은 분양가 상승 기대와도 연결됩니다. 실거래가가 오르면 인근 신규 분양가 책정의 참고 기준이 되고, 이는 다시 기존 아파트 가격에 영향을 주는 순환 구조를 갖고 있어요. 보유세 부담만 보지 말고, 내 아파트 자산가치의 흐름도 함께 읽어볼 필요가 있습니다.

놓치기 쉬운 포인트

여기서 놓치기 쉬운 포인트가 몇 가지 있어요.

1. 공시가격 의견제출 (3/18~4/6)

공시가격이 부당하다고 느끼시면 의견을 제출할 수 있습니다. 기간은 3월 18일부터 4월 6일까지예요. 부동산공시가격 알리미 사이트에서 본인 아파트의 공시가격을 먼저 확인하고, 인근 유사 아파트와 비교해서 형평성에 문제가 있다면 이의를 제기할 수 있습니다. 의외로 반영되는 경우도 있으니, 한번 확인해보시는 걸 추천드려요.

2. 공정시장가액비율 60%

보유세는 공시가격 전액에 바로 세율을 곱하는 게 아닙니다. 여기에 공정시장가액비율이라는 게 적용되는데요, 현재 재산세와 종부세 모두 60%입니다. 예를 들어 공시가격이 10억 원이면 실제 과세표준은 6억 원이 되는 구조예요. 이 비율이 바뀌면 보유세도 달라지기 때문에, 정부 발표를 주의 깊게 봐야 합니다.

3. 종부세 1주택자 기준 12억 원

종합부동산세는 공시가격 12억 원(1세대 1주택자 기준)을 초과하는 부분에 대해 부과됩니다. 올해 공시가격 상승으로 12억 원을 새로 넘기는 아파트가 크게 늘었어요. 작년까지 종부세와 무관했던 분들도 올해는 대상이 될 수 있으니, 꼭 확인해보시길 바랍니다.

4. 다주택자라면 — 양도세 중과 유예 종료

직접적인 보유세는 아니지만, 다주택자라면 함께 챙겨야 할 부분이 있습니다. 양도소득세 중과 유예가 5월 9일에 종료돼요. 보유세 부담이 커진 상황에서 매도를 고려하고 계신다면, 이 일정도 함께 점검해보시는 게 좋습니다.

마무리

오늘 내용 정리하면:

• 공시가격 열람: 부동산공시가격 알리미에서 본인 아파트 공시가격 확인 (3/18~4/6)
• 의견제출 기간: 공시가격이 주변 시세 대비 과도하다면 4/6까지 이의 제기 가능
• 종부세 대상 확인: 공시가격 12억 원 초과 여부 점검 (1주택자 기준)
• 세액 시뮬레이션: 위택스(재산세) 또는 국세청 홈택스(종부세)에서 예상 세액 확인
• 다주택자 참고: 양도세 중과 유예 종료(5/9) 전 매도 계획 점검

해당되시는 분은 한번 점검해보세요.

공시가격 확인부터 보유세 계산까지 직접 해보는 방법이 궁금하시면, 공시가격 확인하고 보유세 계산하는 법에서 단계별로 정리했습니다.

출처: 서울경제(2026.3.17), 머니투데이(2026.3.17), 세계일보(2026.3.17), 카이르뉴스(2026.3.18), 국토교통부 공시가격 발표 자료 개인별 세액은 보유 기간, 세대 구성, 감면 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 세무 전문가 상담을 권장합니다.