올해 공동주택 공시가격이 발표됐습니다. 서울은 18.67% 상승, 전국 평균은 9.16%입니다. 공시가격이 오르면 보유세(재산세+종합부동산세)도 함께 오릅니다. 올해 우리 아파트 보유세가 얼마나 달라지는지, 핵심만 정리해봤습니다.

올해 공시가격, 얼마나 올랐나

2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16% 상승했습니다. 지역별로 보면 편차가 큽니다.

구분 상승률 비고
전국 평균 9.16%
서울 18.67% 전국 최고
강남구 25~36% 압구정 신현대 36% 상승
마용성(마포·용산·성동) 20~30%대

특히 공시가격 12억 원을 초과하는 아파트가 48.7만 가구로, 전년 대비 53.3% 급증했습니다. 이는 종합부동산세 과세 대상이 크게 늘어난다는 의미입니다. 1주택자 기준 종부세 대상도 약 17만 가구 증가한 것으로 추산됩니다.

공시가격 열람 기간은 3월 18일부터 4월 6일까지이며, 국토교통부 부동산공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다.

우리 아파트 보유세는 얼마나 오를까

공시가격 상승폭에 따라 보유세 변동 폭도 지역마다 크게 다릅니다. 대표적인 사례를 비교해보겠습니다.

주요 아파트 보유세 변동 사례 (1주택자 기준)

아파트 전년 보유세 올해 보유세(추정) 증가액 증가율
래미안원베일리 84㎡ (서초) 1,829만 원 2,855만 원 +1,026만 원 +56.1%
압구정 신현대 (강남) — — +약 1,000만 원 공시가 36%↑
강북권 중저가 아파트 — — +약 4만 원 소폭

같은 서울이라도, 강남권 고가 아파트는 보유세가 1,000만 원 이상 뛸 수 있는 반면, 강북권 중저가 아파트는 4만 원 수준에 그치는 구간도 있습니다.

이런 차이가 나는 이유는 보유세 구조 때문입니다. 재산세는 누진세율이 적용되고, 종합부동산세는 공시가격 12억 원(1주택자 기준)을 초과하는 부분에만 부과됩니다. 공시가격이 12억 원 근처이거나 이미 크게 초과한 아파트일수록 세 부담 증가폭이 큽니다.

참고로 건설업 관점에서 보면, 공시가격 상승은 분양가 상승 기대와도 연결됩니다. 실거래가가 오르면 인근 신규 분양가 책정의 참고 기준이 되고, 이는 다시 기존 아파트 가격에 영향을 주는 순환 구조를 갖고 있습니다.

놓치기 쉬운 포인트

여기서 놓치기 쉬운 게 몇 가지 있어요.

1. 공시가격 의견제출 (3/18~4/6)

공시가격이 부당하다고 느끼시면 의견을 제출할 수 있어요. 기간은 3월 18일부터 4월 6일까지입니다. 부동산공시가격 알리미 사이트에서 본인 아파트의 공시가격을 먼저 확인하고, 인근 유사 아파트와 비교해서 형평성에 문제가 있다면 이의를 제기할 수 있습니다. 의외로 반영되는 경우도 있으니 확인해보시는 게 좋습니다.

2. 공정시장가액비율 60%

보유세는 공시가격 전액에 바로 세율을 곱하는 게 아닙니다. 공정시장가액비율이라는 게 적용되는데요, 현재 재산세와 종부세 모두 60%입니다. 공시가격이 10억 원이면 실제 과세표준은 6억 원이 되는 구조예요. 이 비율이 달라지면 보유세도 달라지기 때문에, 정부 발표를 주의 깊게 봐야 합니다.

3. 종부세 1주택자 기준 12억 원

종합부동산세는 공시가격 12억 원(1세대 1주택자 기준)을 초과하는 부분에 대해 부과됩니다. 올해 공시가격 상승으로 12억 원을 새로 넘기는 아파트가 크게 늘었어요. 작년까지 종부세와 무관했던 분들도 올해는 대상이 될 수 있으니 확인이 필요합니다.

4. 다주택자라면 — 양도세 중과 유예 종료

직접적인 보유세는 아니지만, 다주택자라면 함께 챙겨야 할 것이 있어요. 양도소득세 중과 유예가 5월 9일에 종료됩니다. 보유세 부담이 커진 상황에서 매도를 고려하고 있다면, 이 일정도 함께 점검해야 합니다.

체크리스트

보유세 시즌, 확인할 것들을 정리합니다.

출처: 서울경제(2026.3.17), 머니투데이(2026.3.17), 세계일보(2026.3.17), 카이르뉴스(2026.3.18), 국토교통부 공시가격 발표 자료 개인별 세액은 보유 기간, 세대 구성, 감면 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 세무 전문가 상담을 권장합니다.