안녕하세요, 이루담입니다.
내일이면 2026년 공동주택 공시가격이 최종 확정됩니다. 서울 평균 +18.67%, 성동구는 +29.04%로 전국 1위. 이미 3월 18일 열람기간에 인상폭을 확인하신 분들도 있을 텐데, "그래서 우리 집 보유세는 얼마나 오르나"가 가장 궁금하시죠.
오늘은 4월 30일 최종 확정 시점에 맞춰, 보유세 계산 구조를 직접 따라가 볼 수 있도록 정리했습니다. 부담을 줄이는 4가지 카드도 함께 보겠습니다.
4월 30일에 무엇이 확정되나
공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 기초연금까지 60개가 넘는 행정 지표의 기준이 됩니다. 그래서 매년 4월 말 확정되는 이 숫자가 한 해 가계 부담을 좌우합니다.
| 항목 | 2026년 수치 | 비고 |
|---|---|---|
| 전국 공시가격 변동 | +9.16% | 전년 대비 |
| 서울 평균 변동 | +18.67% | 역대 3위 상승폭 |
| 성동구 변동 | +29.04% | 전국 1위 |
| 강남3구 평균 | 약 +24.7% | 강남·서초·송파 |
| 종부세 대상 가구 | 31만 → 48만 | +17만 가구(+53%) |
(출처: 국토교통부, 정책브리핑, 한국세정신문)
상승률만 들으면 와닿지 않을 수 있는데, 단지별 사례를 보면 체감이 다릅니다. 반포 원베일리 84㎡는 보유세가 1,830만원에서 약 2,855만원으로 +56.1% 늘어납니다(한국NGO신문). 잠실 리센츠는 +47.6%, 압구정 신현대9차는 +57.1%로 추정되고요.
보유세는 어떻게 계산되나 — 3단계 구조
보유세는 크게 재산세 + 종합부동산세 두 축으로 구성됩니다. 계산 흐름은 같습니다.
1단계. 공시가격 → 과세표준
공시가격에 그대로 세금을 매기지 않고, '공정시장가액비율'을 곱해 과세표준을 만듭니다. 같은 공시가격이라도 비율이 달라지면 세 부담이 달라지는 구조입니다.
| 세목 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 재산세 | 45% |
| 종합부동산세 | 60% |
(2026년 시행령 기준. 국세청, 행정안전부)
2단계. 과세표준 → 세액
재산세는 누진 4단계 세율, 종부세는 별도 누진 구조입니다. 1주택자는 종부세 12억원 공제, 부부공동명의는 18억원 공제가 적용됩니다.
3단계. 세부담상한선 적용
보유세가 한꺼번에 너무 많이 늘지 않도록 전년 대비 상한선이 있습니다. 1주택자는 전년의 105~150% 이내, 다주택자는 150% 이내입니다. 공시가격이 30% 올라도 세금은 50% 한도까지만 늘어나는 구조입니다.
우리 집 계산 따라가기 — 공시가격 12억 1주택 예시
복잡해 보이지만, 1주택자 기준 단순 예시는 의외로 심플합니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 공시가격 | 12억 원 | 가정 |
| 재산세 과세표준 | 5.4억 (×45%) | 공정시장가액비율 적용 |
| 재산세 본세(추정) | 약 150만원 | 4단계 누진 |
| 도시지역분·지방교육세 등 | 약 50~70만원 | 부가세목 |
| 종부세 과세표준 | 0원 | 공제 12억 이하 → 비과세 |
| 종부세 | 0원 | |
| 보유세 합계 | 약 200~220만원 | 재산세 + 부가세 |
공시가격 12억까지는 종부세 부담이 없지만, 12억을 넘기는 순간 종부세가 추가됩니다. 부부공동명의(2인 합산 18억)나 1세대 1주택 단독명의(12억) 중 어떤 게 유리한지는 공시가격 구간에 따라 달라집니다. 보통 공시가격이 18억 미만이면 부부공동명의가 유리한 경우가 많고, 18억을 넘으면 단독명의가 더 유리해지기도 합니다.
정확한 세액 시뮬레이션은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr) 또는 국세청 홈택스의 종부세 간이세액계산 서비스를 활용해 보실 수 있습니다.
부담을 줄이는 4가지 카드
세부담을 낮출 수 있는 합법적인 방법을 정리해드립니다. 모든 분께 해당되지는 않지만, 본인 상황에 맞으면 큰 차이를 만듭니다.
1. 부부공동명의 검토 (단독 12억 vs 공동 18억) 공시가격이 12억 ~ 18억 사이라면, 부부공동명의로 변경하는 것만으로 종부세 대상에서 빠질 수 있습니다. 다만 등기 변경에 따른 취득세가 발생하므로 절세 효과와 비교가 필요합니다.
2. 고령자·장기보유 공제 (최대 80%) 1세대 1주택자는 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 종부세를 줄일 수 있습니다. 60세 이상은 연령에 따라 20~40%, 5년 이상 보유는 보유기간에 따라 20~50%까지 적용됩니다.
3. 일시적 2주택 비과세 활용 새 집을 취득하고 기존 집을 일정 기간(보통 3년) 안에 처분하면, 종부세 1세대 1주택 혜택을 유지할 수 있습니다. 다만 5월 9일 이후엔 양도세 중과 유예가 끝나니 매각 타이밍을 함께 봐야 합니다.
4. 세부담상한선 활용 — 무리한 매도 금지 공시가격이 크게 올랐어도 전년 대비 1주택자 105~150%, 다주택자 150% 한도를 넘지 않습니다. 보유세가 부담돼 급매로 넘기기 전에, 실제 늘어나는 세액이 얼마인지 먼저 확인할 필요가 있습니다.
4월 30일 이후 일정
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 3월 18일 ~ 4월 6일 | 공시가격 열람 및 의견제출 (종료) |
| 4월 30일 | 공시가격 최종 확정 공시 |
| 7월 / 9월 | 재산세 1차/2차 고지 |
| 11월 | 종부세 고지서 발송 (12월 15일 납부) |
이의신청 기간은 이미 지났습니다. 다만 종부세 고지서는 11월에 한 번 더 받게 되고, 그 시점에 부부공동명의 변경이나 임대주택 등록 같은 절세 카드를 미리 준비해 두면 다음 해 부담을 줄일 수 있습니다.
정리 — 오늘 할 수 있는 3가지
- 부동산공시가격알리미에서 우리 집 공시가격 최종 확인 (realtyprice.kr)
- 종부세 대상 여부 점검 — 공시가격 12억 초과 1주택자, 합산 9억 초과 다주택자
- 부부공동명의·고령 공제 적용 가능성 검토 — 절세 차이가 클 수 있음
세부담이 늘어나는 건 사실입니다. 다만 늘어나는 폭이 생각보다 작을 수도, 합법적 절세 카드로 절반 이하로 줄일 수도 있습니다. 11월 종부세 고지가 오기 전에, 미리 확인해 보시면 결정의 여유가 생깁니다.
여러분의 공시가격은 작년보다 얼마나 올랐나요? 댓글로 사례를 나눠주시면 다음 글에서 함께 다뤄보겠습니다.
개인 상황에 따라 적용 세율과 공제가 달라질 수 있으므로, 정확한 세액은 세무 전문가 상담을 권장드립니다.
데이터 출처: 국토교통부 공시가격 보도자료(2026-03), 한국세정신문, 정책브리핑, 한국NGO신문, On-estate (2026-04)
